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深圳离婚律师发现很多离婚案件因夫妻不符合买房条件而借名买房发生很多纠纷，但本文不是谈离婚财产分割问题，深圳离婚律师只是谈谈借名买房问题。
借名买房是指当事人一方借用他人名义买房，将相关房产登记在他人名下，但房屋归属于借名人一方的行为。当事人有的订有借名买房协议，有的只是基于亲戚朋友关系而使用，并没有书面协议。深圳离婚律师认为，根据合同法上的有名合同类型此种情况下如果存在合同应属混合合同。借名登记中，出名人为房屋的登记名义人，而借名人为房屋的实际权利人，从而导致该房屋上法律物权与事实物权发生分离，在确定房屋归属时，应区分是否涉及第三人利益，以划定法律物权与事实物权的保护范围，并以此规范房屋物权变动。
借名买房协议实际上包含了借名买房合同、借名登记合同、过户房屋等一系列内容，双方以真实意思约定彼此的权利义务，并循此协议为法律行为，故该协议实质上是一种合同。根据该协议，出名人对借名人负借名订立买房合同、登记房屋和过户房屋的义务，借名人除支付购房款和相关费用外存在，则成立间接代理，由于间接代理并非真正代理，其法律效果应先对代理人即出名人发生，再由出名人内部关系转移于本人即借名人’才对借名人发生效力。
在涉及第三人利益时，应从出名人的法律物权出发，维持法律物权的正确性，以保证第三人取得借名登记的房屋物权的可能性。同时，应将第三人限制在善意第三人之列，只有在此范围，仅在个别情况下对出名人负给付报酬的义务。
深圳离婚律师发现很多离婚案件因夫妻不符合买房条件而借名买房发生很多纠纷，但本文不是谈离婚财产分割问题，深圳离婚律师只是谈谈借名买房问题。
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借名买房协议实际上包含了借名买房合同、借名登记合同、过户房屋等一系列内容，双方以真实意思约定彼此的权利义务，并循此协议为法律行为，故该协议实质上是一种合同。根据该协议，出名人对借名人负借名订立买房合同、登记房屋和过户房屋的义务，借名人除支付购房款和相关费用外存在，则成立间接代理，由于间接代理并非真正代理，其法律效果应先对代理人即出名人发生，再由出名人内部关系转移于本人即借名人’才对借名人发生效力。
在涉及第三人利益时，应从出名人的法律物权出发，维持法律物权的正确性，以保证第三人取得借名登记的房屋物权的可能性。同时，应将第三人限制在善意第三人之列，只有在此范围，仅在个别情况下对出名人负给付报酬的义务。
当借名人亲自缔约，且相对人知悉借名情事时，若相对人仍与借名人缔约，则表明了相对人与借名人缔约的真意，则借名买房合同在借名人与相对人之间成立。除了借用出名人的名义缔约，该合同与一般合同无异，只要其满足一般生效要件，即应认可其效力，借名人与相对人依该合同而互为给付。
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深圳离婚律师认为，在出名人代为缔约情形，出名人以自己名义为借名人缔约，即不知委托人的内才保护其利益，即出名人的法律物权。虽然出名人的法律物权受到保护，但出名人并不能因此取得真正的物权，因为事实物权仍旧，且法律效果归属于借名人。若相对人知悉借名情事，即知道委托人（借名人）的存在，而仍与出名人缔约，则成立隐名代理，由于隐名代理实质上仍为代理，其法律效果应直接对借名人发生。而若相对人不知借名情事属于借名人，只有两种权利同时归属于出名人时，其才能真正享有该物权。
深圳离婚律师认为，在出名人代为缔约情形，出名人以自己名义为借名人缔约，即不知委托人的内才保护其利益，即出名人的法律物权。虽然出名人的法律物权受到保护，但出名人并不能因此取得真正的物权，因为事实物权仍旧，且法律效果归属于借名人。若相对人知悉借名情事，即知道委托人（借名人）的存在，而仍与出名人缔约，则成立隐名代理，由于隐名代理实质上仍为代理，其法律效果应直接对借名人发生。而若相对人不知借名情事属于借名人，只有两种权利同时归属于出名人时，其才能真正享有该物权。
深圳离婚律师希望本详细说明对大家有所帮助。
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