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深圳离婚律师发现，在众多婚姻家庭案件中，夫妻一方擅自处分共同财产的情况成为离婚案件的重要焦点，特别是擅自处分房产。当房屋登记于夫妻一方名下，且处分人未告知买受人房屋系夫妻共有时，处分人与买受人订立房屋买卖合同属于无权处分行为，但该合同并无其他效力瑕疵，且无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，因此合法有效，只是房屋所有权变动的效力待定。因买受人不知晓房屋系夫妻共有，也不知晓所谓被代理人的存在，因而处分人的行为不构成表见代理。但根据物权公示公信的原则，买受人仍然可以取得房屋的所有权。
一、基本案情
原告：沈M。
被告：吴S。
第三人：广州市T房地产代理有限公司、中国工商银行股份有限公司广州G支行、LW。
原告沈M诉称：2010年1月28日，原告通过广州市T房地产代理有限公司（以下简称“代理公司”）的居间服务与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告以609000元的价格购买被告Z市新塘镇某房屋。在签订合同当天，原告给付了2万元定金。深圳离婚律师根据合同约定，被告应当及时向中国工商银行股份有限公司广州G支行（以下简称“银行”）申请提前还贷，但经原告及代理公司的催促，被告至今未申请银行提前还贷，导致合同未能履行，被告的不作为已构成违约。根据合同约定，原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告按每日总楼价的1%支付违约金。为此，原告起诉，请求被告将新塘镇某房屋过户至原告名下；被告支付原告违约金10000元；深圳离婚律师被告承担房屋买卖中介代理费7000元。
被告吴S辩称：一、涉案合同属于效力待定的合同。1、合同的买方是LW签名，而原告至今未提交授权委托书给LW，直至被告接到应诉通知书才知道原告身份。2、涉案房产并非被告一人所有，而是属于夫妻共同财产，被告出卖房屋未取得配偶的同意。二、涉案合同成立后，深圳离婚律师因国家房地产政策的调控，非广州市户籍居民非满足特定条件不得购买商品房。因原告是广州市外籍居民，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发［2009］40号），情况发生变化，深圳离婚律师合同已经无法履行，请求解除合同。三、原告请求房屋过户之诉，而本案是合同之诉，该诉讼请求不符合法律规定。四、涉案合同并非正规的房地产买卖合同，因双方需要进一步签订由住建部统一核定的房地产买卖合同，但未办理。根据双方签订的合同，深圳离婚律师在合同一方选择违约的情况下，违约方只要承担违约责任，而非原告主张的继续履行合同。综上所述，被告请求解除合同，被告同意返还定金2万元给原告，同时愿意支付原告3万元作为经济补偿。第三人代理公司述称：原、被告签订的房屋买卖合同有效。但签订合同后，有解除合同的案例，也有继续履行合同的案例。至于如何解决，应由原、被告进行协商。友情提示：欢迎登陆深圳离婚律师网(http://www.wangxuyang.com ) ，如需转载和收录本网站文章，请注明文章来源，欢迎大家跟本网站友情链接。
第三人银行述称：被告向银行申请个人二手住房购置贷款，用于购买新塘镇某房屋。银行经审核于2009年10月10日向其发放38万元贷款，贷款期10年，并于2009年10月23日办妥房屋抵押登记手续。放款至今，被告一直正常还款，并无向银行提出任何还款申请。
第三人LW述称：原告委托本人与被告签订房屋买卖合同，原告确实需要涉案房屋。深圳离婚律师本人对原告的诉讼请求没有意见，被告应当继续履行合同。
Z市人民法院经审理查明：2010年1月28日沈M与吴S通过代理公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，深圳离婚律师卖方（即吴S，下同）以609000元将Z市新塘镇某107.05平方米房屋（以下简称涉案房屋）出售给买方（即沈M，下同）。买卖双方同意涉案房屋交付时间为卖方收齐房款当日。因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务的，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1%支付违约金；深圳离婚律师逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼价5%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应予解除合同发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。合同特别约定，付款方式：买方在2010年1月28日支付2万元给卖方，深圳离婚律师在卖方申请银行提前还款，银行通知扣款日的前三天，买方将首期款18万元直接支付至卖方的供款账户内，以协助卖方赎契。余款409000元在买卖双方到房管局成功递件后一次性支付给卖方。
合同签订的当天，深圳离婚律师沈M向代理公司交付定金2万元，涉案房屋已于2009年9月23日核发了房地产权证，权属人登记吴S，共有人栏为空白。吴S以涉案房屋作抵押向银行贷款38万元,贷款期10年，并办理了抵押登记手续。吴S与邹子瑶于2009年2月20日登记结婚，吴S出售涉案房屋时并没有向代理公司或沈M的委托签约人LW如实告知涉案房屋属于夫妻共同财产。本案在庭审中，沈M明确表示，要求吴S继续履行该合同，并愿意替代吴S清偿涉案房屋于银行的抵押贷款。
二、法院裁判
Z市人民法院认为：根据涉案房屋的房地产权证，涉案房屋登记吴S一人名字，房地产权证共有人一栏为空白，且吴S未告知代理公司及沈M涉案房屋为夫妻共同财产，故此，吴S与沈M于2010年1月28日所签订的《房屋买卖合同》已构成表见代理深圳离婚律师。该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，深圳离婚律师不得擅自变更或
解除合同。吴S答辩主张本案合同属于效力待定的合同的理据不足，不予采纳。根据本案查明的事实，吴S自签订合同起至今均没有向银行申请提前还款，导致合同未能履行，其行为已构成违约。根据合同约定或法律规定，有权解除合同的一方为合同守约方，而吴S属于违约一方的当事人，为维护交易安全和诚实信用的市场秩序，一般情况下违约方无权解除合同（守约方同意除外）。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，深圳离婚律师但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述法律规定，因抵押而产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让的限制。现沈M明确表示愿意替代吴S清偿涉案房屋的抵押贷款，故沈M代为清偿涉案房屋的抵押贷款和涂销抵押登记，并由吴S协助办理过户登记手续。本案不符合《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中规定的情事变更情形；国家房地产
调控政策，不影响沈M购买Z市辖区内的涉案房屋。故吴S在本案中提出相关问题的答辩意见，不予采纳。银行经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件审理。深圳离婚律师广东省Z市人民法院于2012年7月19日作出判决：一、在本判决发生法律效力之日起五日内，沈M直接向第三人银行清偿Z市新塘镇某房的抵押贷款本金380000元及利息（已付本息应予扣减）与相关提前还贷的费用；二、在沈M履行本判决第一项的义务之日起五日内，吴S和第三人银行协助沈M办理Z市新塘镇某房的抵押登记涂销手续；三、在Z市新塘镇某房的抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，吴S协助沈M办理涉案房屋过户至沈M名下的登记手续；四、驳回沈M的其他诉讼请求。友情提示：欢迎登陆深圳离婚律师网(http://www.wangxuyang.com ) ，如需转载和收录本网站文章，请注明文章来源，欢迎大家跟本网站友情链接。
一审宣判后，被告吴S不服，向广州市中级人民法院提起上诉。
广州市中级人民法院认为：根据吴S和LW签名的2010年1月28日《房屋买卖合同》可以看出，LW为代理人，在合同的卖方处也有沈M的名字。从当天交付定金的情况看，代理公司出具的收款收据也是载明沈M购房交付定金，所以吴S应当知晓涉案房屋的购买人为沈M，而且LW和沈M均认可房屋的买受人为沈M，所以吴S主张LW以及代理公司没有提供沈M的主体资料而不是合同当事人的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋登记于吴S一人名下，通过双方签订《房屋买卖合同》可以看出，吴S保证对上述物业享有合法所有权，吴S在原审表示口头告知过对方涉案房屋属于夫妻共有，深圳离婚律师但其未能提供相应的证据证明，沈M对此又予以否认。由于双方签订的《房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所以合法有效。同时，沈M在二审庭审期间表示，如果吴S配合办理银行的相关手续，其同意支付剩余的购房款。综上所述，深圳离婚律师原审法院认定事实清楚，适用法律正确。因此，判决驳回上诉，维持原判。
三、深圳离婚律师评析
深圳离婚律师认为，面对因无权处分导致的所有权变动效果的效力待定与物权公示公信原则之间的冲突，法院为维护交易安全和诚实信用的市场秩序应优先选择适用物权公示公信原则，判决受让人沈M在履行代位清偿义务并办理抵押登记涂销手续后，出让人吴S应当协助沈M办理房屋过户登记手续。从而，有效维护了善意买受人沈M的正当权益。
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一、基本案情
原告：沈M。
被告：吴S。
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被告吴S辩称：一、涉案合同属于效力待定的合同。1、合同的买方是LW签名，而原告至今未提交授权委托书给LW，直至被告接到应诉通知书才知道原告身份。2、涉案房产并非被告一人所有，而是属于夫妻共同财产，被告出卖房屋未取得配偶的同意。二、涉案合同成立后，深圳离婚律师因国家房地产政策的调控，非广州市户籍居民非满足特定条件不得购买商品房。因原告是广州市外籍居民，根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发［2009］40号），情况发生变化，深圳离婚律师合同已经无法履行，请求解除合同。三、原告请求房屋过户之诉，而本案是合同之诉，该诉讼请求不符合法律规定。四、涉案合同并非正规的房地产买卖合同，因双方需要进一步签订由住建部统一核定的房地产买卖合同，但未办理。根据双方签订的合同，深圳离婚律师在合同一方选择违约的情况下，违约方只要承担违约责任，而非原告主张的继续履行合同。综上所述，被告请求解除合同，被告同意返还定金2万元给原告，同时愿意支付原告3万元作为经济补偿。第三人代理公司述称：原、被告签订的房屋买卖合同有效。但签订合同后，有解除合同的案例，也有继续履行合同的案例。至于如何解决，应由原、被告进行协商。友情提示：欢迎登陆深圳离婚律师网(http://www.wangxuyang.com ) ，如需转载和收录本网站文章，请注明文章来源，欢迎大家跟本网站友情链接。
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第三人LW述称：原告委托本人与被告签订房屋买卖合同，原告确实需要涉案房屋。深圳离婚律师本人对原告的诉讼请求没有意见，被告应当继续履行合同。
Z市人民法院经审理查明：2010年1月28日沈M与吴S通过代理公司签订《房屋买卖合同》，合同约定，深圳离婚律师卖方（即吴S，下同）以609000元将Z市新塘镇某107.05平方米房屋（以下简称涉案房屋）出售给买方（即沈M，下同）。买卖双方同意涉案房屋交付时间为卖方收齐房款当日。因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合交易所需材料或逾期办理交易、按揭等买卖手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同义务的，逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价1%支付违约金；深圳离婚律师逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于楼价5%的违约金；守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收房款应予解除合同发出之日起五日内退还；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价1%支付违约金。合同特别约定，付款方式：买方在2010年1月28日支付2万元给卖方，深圳离婚律师在卖方申请银行提前还款，银行通知扣款日的前三天，买方将首期款18万元直接支付至卖方的供款账户内，以协助卖方赎契。余款409000元在买卖双方到房管局成功递件后一次性支付给卖方。
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