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婚姻存续期间购得房屋，在房屋登记于夫妻一方名下，且处分人也没有告知买受人房屋系夫妻共有时，处分人与买受人订立房屋买卖合同是否有效呢？相信这个问题困扰很多人，有的权利人甚至诉至法院。有人认为这是表见代理，买卖合同有效；有人认为这是无权处分的无效民事行为；有人认为依据无权公示原则，买卖合同有效。
1、关于房屋买卖合同是否构成表见代理？
根据我国合同法第四十九条的规定，表见代理的构成要件包括五个方面：（一）行为本身需具备代理行为的基本要件，即以被代理人的名义实施代理行为；行为人须具有民事行为能力；代理行为为合法行为；代理行为对被代理人产生效力。（二）行为人无代理权。（三）行为人的行为须使相对人有理由相信其有代理权。（四）须相对人为善意。（五）行为人与相对人之间的民事法律行为须合法有效。
深圳离婚律师认为，在这种情况下，卖房人显然并不是代理他人卖房子，买房人也不是知悉房屋还存在另外的权利人，这种情况显然不构成表见代理。
2、无权处分是否导致房屋买卖合同无效或效力待定？
我们探讨的情形本质上是夫妻一方处分夫妻共有房屋，买卖合同效力如何认定？根据民法通则的相关规定，无权处分人擅自处分他人房屋，是无效民事行为。《合同法》第五十一条对无权处分订立的合同统一规定为效力待定的合同。深圳离婚律师认为，这些规定都不利于保护善意受让人的交易安全。适用于本案也是欠妥当的，购买人无论主观上还是客观上都不可能知道房屋存在共有人，凭什么去承担这种交易风险呢？房屋的另外的所有人为什么没有将自己的名字加到房产证上去是否更应该来承担这种风险呢？
3、依据物权公示公信原则应该认定合同有效？
我国《物权法》采用了债权形式主义的物权变动模式，基于法律行为的物权变动需具备三个要件：第一，处分人须具有处分权；第二，法律行为合法有效；第三，须经物权公示（不动产须登记，动产须交付）。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条文确认了无权处分行为若无其他效力瑕疵，所订立的买卖合同有效，但所有权变动的效力待定。这是对《合同法》第五十一条的修正，也与《物权法》第十五条规定的区分原则相衔接。故此，本案中《房屋买卖合同》并无其他效力瑕疵，且无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效。
深圳离婚律师认为，面对因无权处分导致的所有权变动效果的效力待定与物权公示公信原则之间的冲突，法院为维护交易安全和诚实信用的市场秩序，优先选择适用物权公示公信原则
综上，深圳离婚律师认为，当房屋登记于夫妻一方名下，且处分人未告知买受人房屋系夫妻共有时，处分人与买受人订立房屋买卖合同属于无权处分行为，但该合同并无其他效力瑕疵，且无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，因此合法有效，只是房屋所有权变动的效力待定。因买受人不知晓房屋系夫妻共有，也不知晓所谓被代理人的存在，因而处分人的行为不构成表见代理。但根据物权公示公信的原则，买受人仍然可以取得房屋的所有权。
深圳离婚律师提醒您：专业的人做专业的事情，如果你的婚姻问题存在重大争执，律师的参与会让您的婚姻难题在理性中解决，自己的合法权益得到最大限度的保护。
地址：深圳市福田区深南中路1099号平安银行大厦3楼
Tel: 18665802271 0755-33050833
E-mial:18665802271@163.com
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婚姻存续期间购得房屋，在房屋登记于夫妻一方名下，且处分人也没有告知买受人房屋系夫妻共有时，处分人与买受人订立房屋买卖合同是否有效呢？相信这个问题困扰很多人，有的权利人甚至诉至法院。有人认为这是表见代理，买卖合同有效；有人认为这是无权处分的无效民事行为；有人认为依据无权公示原则，买卖合同有效。
1、关于房屋买卖合同是否构成表见代理？
根据我国合同法第四十九条的规定，表见代理的构成要件包括五个方面：（一）行为本身需具备代理行为的基本要件，即以被代理人的名义实施代理行为；行为人须具有民事行为能力；代理行为为合法行为；代理行为对被代理人产生效力。（二）行为人无代理权。（三）行为人的行为须使相对人有理由相信其有代理权。（四）须相对人为善意。（五）行为人与相对人之间的民事法律行为须合法有效。
深圳离婚律师认为，在这种情况下，卖房人显然并不是代理他人卖房子，买房人也不是知悉房屋还存在另外的权利人，这种情况显然不构成表见代理。
2、无权处分是否导致房屋买卖合同无效或效力待定？
我们探讨的情形本质上是夫妻一方处分夫妻共有房屋，买卖合同效力如何认定？根据民法通则的相关规定，无权处分人擅自处分他人房屋，是无效民事行为。《合同法》第五十一条对无权处分订立的合同统一规定为效力待定的合同。深圳离婚律师认为，这些规定都不利于保护善意受让人的交易安全。适用于本案也是欠妥当的，购买人无论主观上还是客观上都不可能知道房屋存在共有人，凭什么去承担这种交易风险呢？房屋的另外的所有人为什么没有将自己的名字加到房产证上去是否更应该来承担这种风险呢？
3、依据物权公示公信原则应该认定合同有效？
我国《物权法》采用了债权形式主义的物权变动模式，基于法律行为的物权变动需具备三个要件：第一，处分人须具有处分权；第二，法律行为合法有效；第三，须经物权公示（不动产须登记，动产须交付）。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条文确认了无权处分行为若无其他效力瑕疵，所订立的买卖合同有效，但所有权变动的效力待定。这是对《合同法》第五十一条的修正，也与《物权法》第十五条规定的区分原则相衔接。故此，本案中《房屋买卖合同》并无其他效力瑕疵，且无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效。
深圳离婚律师认为，面对因无权处分导致的所有权变动效果的效力待定与物权公示公信原则之间的冲突，法院为维护交易安全和诚实信用的市场秩序，优先选择适用物权公示公信原则
综上，深圳离婚律师认为，当房屋登记于夫妻一方名下，且处分人未告知买受人房屋系夫妻共有时，处分人与买受人订立房屋买卖合同属于无权处分行为，但该合同并无其他效力瑕疵，且无违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，因此合法有效，只是房屋所有权变动的效力待定。因买受人不知晓房屋系夫妻共有，也不知晓所谓被代理人的存在，因而处分人的行为不构成表见代理。但根据物权公示公信的原则，买受人仍然可以取得房屋的所有权。
深圳离婚律师提醒您：专业的人做专业的事情，如果你的婚姻问题存在重大争执，律师的参与会让您的婚姻难题在理性中解决，自己的合法权益得到最大限度的保护。
地址：深圳市福田区深南中路1099号平安银行大厦3楼
Tel: 18665802271 0755-33050833
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